부 산 지 방 법 원

 

판          결

 

 

사 건 원 고     피 고     변 론 종 결 판 결 선 고

2009가단151481 배당이의 1. 전A (52년생, 남) 2. 최A1 (56년생, 여) 소송대리인 전A ▣ 유동화전문 유한회사 대표자 이사 이B 소송대리인 임B1 2010. 7. 23. 2010. 8. 27.

 

 

 

 

 

주   문

 

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

 

 

 

 

청 구 취 지

 

 부산지방법원 2007타경41309호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2009. 12. 17. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 502,229,307원을 479,229,307원으로, 원고 전A에 대한 배당액 0원을 14,000,000원으로, 원고 최A1에 대한 배당액 0원을 9,000,000원으로 경정한다.

 

 

 

 

이   유

 

1. 기초사실

가. 원고들은 부부지간이다.

나. 원고 전A은 2007. 7. 20. 허C과 상가건물인 별지(생략) 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 4층 14.64㎡에 관하여 임대목적을 주거용, 임대차보증금은 1,500만 원, 임대차기간은 24개월로 하는 임대차계약(이하 ‘제1임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2007. 8. 31. 전입신고를 마쳤다.

다. 원고 최A1은 2007. 7. 20. 허C과 이 사건 부동산 중 지하 1층 내지 지상 4층에 관하여 임대목적을 점포용, 임대차보증금은 1억 원, 임대차기간은 2009. 8. 20.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2007. 9. 3. 위 계약에 대하여 확정일자를 받았다.

라. 이 사건 부동산에 관한 근저당권자인 농업협동조합중앙회의 이 사건 부동산에 대한 임의경매신청에 따라 2007. 9. 12. 부산지방법원 2007타경41309호로 임의경매개시결정이 이루어지고, 같은 달 14. 경매개시결정 기입등기가 이루어졌다.

마. 위 부동산임의경매 사건에서 위 법원은 배당기일인 2009. 12. 17. 피고에게 502,229,307원을 배당하고 원고들은 배당에서 제외시켰다. 원고들은 위 배당기일에 참석하여 피고의 위 배당액 중 2,300만 원에 대하여 이의를 한 후 그로부터 1주일 이내에 이 사건 소를 제기하였다.

바. 한편, 피고는 원고 최A1을 상대로 부산지방법원 2008가합20174호로 이 사건 부동산에 관하여 공사대금채권을 피보전채권으로 하는 위 원고의 유치권은 존재하지 아니함을 확인하는 유치권부존재확인의 소를 제기하였는데, 위 사건에서 위 원고는 허C으로부터 이 사건 부동산을 임차하면서 우선 위 원고의 비용으로 영업을 하는 데 필요한 내부 및 외부시설을 설치하면 허C이 시설비를 지급해 주기로 약정하였다는 이유로 유치권이 존재한다고 주장하면서 피고의 위 청구에 응할 수 없다고 다투었으나, 위 법원은 2009. 7. 22. 관련 증거에 의하여 제2임대차계약상 임대차보증금 1억 원의 지급은 위 시설비 1억 원에서 허C으로부터 지급받은 2,400만 원을 공제한 나머지 7,600만 원으로 갈음된 사실을 인정한 다음 위 원고의 허C에 대한 위 7,600만 원의 공사대금채권은 임대차보증금 반환채권으로 전환되었다는 이유로 위 원고의 유치권 주장을 배척한 후 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 즈음 확정되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 제4호증의 8의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

 원고들은 각 제1임대차계약 및 제2임대차계약에 기한 진정한 임차인들로 주택임대차보호법(원고 전A에 대하여) 및 상가건물 임대차보호법(원고 최A1에 대하여)상 소액임차인에 해당하여 우선변제를 받을 권리가 있으므로 배당표를 경정하여 피고의 배당액 중 2,300만 원은 취소되고 그 중 원고 전A에 대하여는 1,400만 원, 원고 최A1에 대하여는 900만 원이 각 배당되어야 한다는 취지로 주장한다.

 이에 대하여 피고는, 원고 전A의 경우 거주목적으로 이 사건 임차부동산을 사용하지 않았고, 원고 최A1의 경우 제2임대차계약상 임대차보증금이 1억 원이므로 원고들의 각 임차권에 대하여는 주택임대차보호법 내지 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 우선변제특권이 적용되지 않으므로 원고들의 청구는 이유 없다는 취지로 주장한다.

 

나. 원고 전A의 청구에 대한 판단

 1) 배당이의소송에서 원고는 배당이의사유를 구성하는 사실에 대하여 주장․증명할 책임이 있다. 한편, 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 대하여 적용되는 것으로, 이때 주거용 건물인지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 등).

 2) 살피건대, 이 사건 부동산은 상가건물인데 제1임대차계약상 임대목적은 주거용인 사실 및 원고 전A의 처인 원고 최A1이 점포를 운영하기 위하여 제1임대차계약 체결일 당일 제2임대차계약을 체결하면서 그 임대목적물을 제1임대차계약상 목적물을 포함하여 이 사건 부동산 중 지하 1층 내지 지상 4층으로 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 을 제2호증의 1, 2의 각 기재 및 증인 박C1, 최C2의 각 증언에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실, 즉 ① 이 사건 부동산 중 4층은 주로 사무실 및 창고 복도로 이용되고 있었던 사실, ② 원고 전A은 이 사건 부동산 인근의 약국에서 늦게까지 근무하면서 다대포 소재 집까지 귀가하지 못할 때가 많아 그 경우에 제1임대차계약상 임대목적물에서 잠을 자면서 기거한 사실 등을 종합적으로 고려해 보면, 제1임대차계약상 임대목적물은 위 원고가 일상생활의 영위를 목적으로 임차한 주거용 건물로 볼 수 없다 할 것이다.

 3) 따라서 제1임대차계약에 기한 원고 전A의 임차권은 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없으므로, 위 법의 적용을 전제로 하는 위 원고의 청구는 이유 없다.

 

다. 원고 최A1의 청구에 대한 판단

 1) 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제14조에 의하면, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받을 권리가 있는데 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 동법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정되기 전의 것) 제6조에 의하면 부산광역시의 경우 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 보증금 3,000만 원 이하로 규정하고 있다.

  살피건대, 원고 최A1이 체결한 제2임대차계약상 임대차보증금이 1억 원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로 위 원고의 임차권에 대하여는 상가건물 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않는다 할 것이다.

  따라서 위 법상 우선변제권이 인정됨을 전제로 하는 원고 최A1의 청구는 이유 없다.

 2) 원고 최A1은 제2임대차계약상 임대차보증금이 1억 원으로 기재되어 있으나 실제 임대차보증금으로 지급된 돈은 3,000만 원이므로 상가건물 임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권이 인정되어야 한다고 주장하나, 갑 제4호증의 2 내지 7의 각 기재 및 증인 박C1, 최C2의 각 증언만으로는 제2임대차계약상 실제 임대차보증금이 3,000만 원인 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 본 바와 같이 원고 최A1은 임대인인 허C에 대한 이 사건 부동산에 관한 7,600만 원의 공사대금 채권을 임대차보증금 반환채권으로 전환함으로써 제2임대차계약상 임대차보증금 1억 원의 지급에 갈음한 사실을 인정할 수 있으므로 제2임대차계약상 임대보증금은 1억 원으로 볼 것이다.

  따라서 원고 최A1의 위 주장은 이유 없다.

 

3. 결 론

 그렇다면 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

판사             김윤영 _________________________