수 원 지 방 법 원

판 결

사 건 2017가단6876(본소) 부동산중개수수료

2017가단523197(반소) 기타(금전)

원고(반소피고) A

피고(반소원고) B

 

변 론 종 결 2017. 10. 19.

판 결 선 고 2017. 11. 30.

주 문

1. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.

2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 32,500,000원과 이에 대하여 2017. 6. 30.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고(반소피고)가 부담한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

본소 청구취지: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 67,500,000원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

반소 청구취지: 주문 제2항과 같다.

이 유

본소와 반소를 함께 본다.

1. 기초사실

가. 원고는 ‘00공인중개사 사무소’를 운영하는 공인중개사이다.

나. 원고는 2013. 5. 1. 피고와 주식회사 00건설(변경 후 상호: 주식회사 00건설), 주식회사 00000000, 강00, 00건설 주식회사 소유의 00시 00읍 00리 7-2, 같은 리 7-4, 같은 리 7-12, 같은 리 7-13 소재 토지 합계 17,919㎡ 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관한 매수 중개 업무를 중개수수료 67,500,000원으로 정하여 의뢰받아 이 사건 부동산의 매매대금 잔금지급일에 중개수수료를 지급받기로 약정하였다. 이에 따라 피고는 같은 날 원고에게 위임장을 작성하여 주었다.

다. 그런데 이 사건 부동산 중 00건설 소유 지분에 대하여 임의경매가 개시되어 있어 피고는 2013. 5. 1. 강00, 김00, 김00과, 피고가 김00, 김00, 김00에게 이 사건 부동산 매매에 대한 알선 및 경매입찰업무 등의 용역을 의뢰하고, 그 대가로 용역금액 2억 원을 매매대금 잔금일에 지급하기로 하는 내용의 부동산(컨설팅)용역계약을 체결하였다. 이에 따라 유00이 이 사건 부동산 중 00건설 소유 지분을 낙찰받았다.

라. 피고는 2013. 5. 10. 원고의 중개로 주식회사 00건설(변경 후 상호: 주식회사 00건설), 주식회사 00000000, 강00, 유00으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 총 7,500,000,000원으로 정하여 매수하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 그 후 피고는 2016. 9. 30. 및 2016. 12. 29. 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 모두 지급하였다.

마. 피고는 2013. 5. 29. 주식회사 00000000에게 화성시 00읍 00리 7-12 일원 00고등학교 도시계획시설부지에 대하여 주차장으로 도시계획시설 결정을 받는 내용의 업무를 용역금액 350,000,000원으로 정하여 도급하였다.

바. 원고는 2013. 8. 19. 피고에게 ‘상기 본인은 화성시 00읍 00리 7-2, 7-4, 7-12, 7-13 4필지 17,919㎡ 토지를 피고가 매수함에 있어 부동산 컨설팅 용역수수료 1억 원을 약정함. 이에 용역수수료 1억 원을 수수하고 아울러 매수토지에 대해 향후 도시계획시설(차고지) 변경결정이 이루어지지 않았을 경우 서울보증보험 증권을 담보로 용역수수료는 반납하기로 함’이라는 내용의 이행각서(이하 ‘이 사건 이행각서’라고 한다)를 작성하여 주었다.

사. 화성시장은 2014. 1. 3. 피고에게, 피고의 화성시 00읍 00리 7-12 일원 도시계획시설(학교)을 자동차정류장(여객자동차터미널)으로 도시관리계획 변경하는 결정의 입안 제안에 대하여, 대상지 경계에 대학(00대학교) 강의동·기숙사 등이 입지하고 있어 여객자동차터미널 입지 시 발생되는 소음 등으로 학생들의 학업 등에 피해가 우려되는 등 자동차정류장의 결정 기준에 부적합하여 도시관리계획 입안 반영이 불가하다고 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 본소 청구원인에 관한 판단

위 인정사실에 의하면, 원고의 중개행위로 피고의 이 사건 매매계약이 체결되어 중개행위가 완성되었고, 위 매매계약에 따른 잔금이 지급되어 중개수수료의 지급기한 또한 도래하였다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 약정 중개수수료 67,500,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 피고의 주장 및 반소 청구원인에 관한 판단

1) 피고의 주장의 요지

피고는, 원고와 피고 사이의 이 사건 중개계약은 피고가 이 사건 부동산을 매입하여 차고지 용도로 사용할 수 있음을 전제로 한 것인데, 이 사건 부동산에 대한 도시계획시설 변경이나 개발행위허가가 이루어지지 않았고, 이 사건 부동산을 차고지로 사용할 수 없게 되어 원고가 부동산컨설팅계약에서 정한 의무를 이행하지 않았으므로, 피고는 원고에게 부동산 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 이 사건 이행각서에 따라 원고는 피고에게 1억 원을 반환하여야 하므로, 위 1억 원의 반환채권으로 이 사건 중개수수료 채권과 상계한다고 주장함과 아울러 반소로 원고에게 이 사건 이행각서에서 정한 위 1억 원에서 중개수수료 67,500,000원을 제외한 나머지 32,500,000원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.

2) 판단

가) 먼저, 원고가 부동산컨설팅계약에서 정한 의무를 이행하지 아니하여 중개수수료를 지급할 의무가 없다는 주장에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 부동산을 차고지로 사용하기 위하여 매수하였는데 이 사건 부동산에 대한 도시계획시설 변경이나 개발행위허가를 받을 수 없게 되었다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약이 체결되어 중개행위가 완성된 이상 피고는 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다.

따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

나) 다음으로, 피고의 상계 주장에 관하여 보건대, 원고가 피고가 이 사건 이행각서를 작성하여 준 사실은 앞서 본 바와 같다.

원고는, 이 사건 부동산 중 00건설 소유 지분에 대하여 경매가 개시되어 2013. 8. 23. 위 지분의 소유권을 확보하여야만 했던 피고는 원고와 이 사건 매매계약의 매도인측 중개인인 홍00에게 위 경매입찰에 참가하여 소유권을 확보하여 달라면서 홍00에게 용역비 3억 원 중 1억 원을 지급하고, 원고에게 피고의 회계처리에 필요하다면서 요식행위로 이 사건 이행각서를 작성하여 달라고 하여 피고의 강요로 피고가 불러준 대로 이 사건 이행각서를 작성하였다고 주장한다.

그러나 원고가 요식행위로 또는 피고의 강요로 인하여 이 사건 이행각서를 작성하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

원고는, 피고는 원고가 위 00건설 소유 지분을 낙찰받아 오면, 이 사건 이행각서는 자동으로 무효이고, 이를 폐기하기로 약정하였다고 주장하나, 갑 제7호증의 기재만으로 위 주장사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

또한 원고는, 이 사건 이행각서는 피고와 강00, 김00, 김00 사이에 작성된 용역계약으로 지급된 1억 원의 반환채무에 대한 보증을 내용으로 하는 것인데, 위 용역계약은 매매 알선 및 경매입찰 업무를 대상으로 하는 것이고, 도시계획시설 변경결정이 이루어지지 않을 경우 용역대금 1억 원을 반납하여야 한다는 내용이 포함되어 있지 않으므로, 이 사건 이행각서는 이 사건 용역계약의 범위를 넘어서는 내용을 보증하는 것으로서 민법 제430조에 따른 보증채무의 부종성에 반하여 무효라고 주장한다.

그러나 이 사건 이행각서는 이 사건 부동산에 대하여 향후 도시계획시설(차고지) 변경 결정이 이루어지지 않을 경우 원고가 피고에게 용역수수료 1억 원을 반환하기로 하는 것으로서 원고가 피고와 강00, 김00, 김00 사이에 작성된 용역계약에 따른 의무를 보증하는 내용이라고 볼 수 없으므로, 이 사건 이행각서에 기한 채무가 보증채무임을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다.

원고는, 이 사건 이행각서는 피고의 의무해태 등으로 도시계획시설 변경에 실패한 경우까지 1억 원의 지급을 보장하는 내용은 아니고, 이 사건 부동산의 차고지로 도시계획시설 변경 및 개발행위가 불허가된 이유는, 피고의 도시계획시설 변경 처분 신청에 관하여 00대학교가 소음에 대한 민원을 제기하였음에도 피고가 00대학교와의 회의에 단 한 번도 참석하지 않는 등으로 이를 해결하지 않고, 요구사항을 받아들일 의사도 보이지 않았으며, 위 도시계획시설 변경 불허가 처분 이후 2014. 8. 22. 이 사건 부동산에 도시계획시설로 지정되어 있던 고등학교용지 폐지 결정에 따른 피고의 개발행위허가 신청에 대하여 화성시 00읍 00리 마을 주민들이 강력 반발하며 민원을 제기하였음에도 민원을 해결하기 위한 아무런 노력도 하지 않았기 때문이므로, 이 사건 이행각서에 따른 용역비 반환의무가 발생하지 않는다고 주장한다.

그러나 갑 제8, 9호증의 각 기재, 이 법원의 화성시청에 대한 사실조회결과만으로 피고의 귀책사유로 인하여 도시계획시설 변경 및 개발행위허가 신청이 불허가되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

다) 앞서 본 바와 같이 화성시가 피고에게 이 사건 부동산에 대한 도시계획시설 변경이 불가하다고 통보하여 도시계획시설 변경 결정이 이루어지지 않은 이상 원고는 피고에게 이 사건 이행각서로 약정한 1억 원을 지급할 의무가 있고, 피고가 원고에 대한 위 약정금 채권 1억 원으로 원고의 위 중개수수료 채권과 대등액에서 상계한다는 의사표시가 담긴 반소장이 2017. 6. 29. 원고에게 송달된 사실은 기록상 분명하므로, 원고의 위 중개수수료 채권은 상계적상일에 소급하여 대등액에서 소멸하고, 피고의 위 약정금 채권은 32,500,000원(1억 원 - 67,500,000원)이 잔존한다. 피고의 위 주장은 이유 있다.

따라서 원고는 피고에게 32,500,000원과 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달일 다음날인 2017. 6. 30.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 본소 청구는 이유 없어 기각하고, 피고의 반소 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

판사 조영은